Cuando realizamos una operación o transacción, como una compraventa o un préstamo hipotecario ante notario, la ley nos exige que la presentemos en el Registro de la Propiedad para que el registrador revise la legalidad de la operación y también para darle publicidad y legalidad ante terceros, tanto para proteger al titular que compra un bien inmueble como también para protección de la entidad bancaria en el caso de un préstamo hipotecario o una ampliación de hipoteca, ya que al inscribirse una hipoteca en el registro le otorga rango, esto es, prioridad ante un embargo posterior que grave el bien hipotecado.
¿Cuál es la actividad del registrador?
Revisar que los documentos notariales se ajustan a la legalidad, no sólo en cuanto a la forma sino también del contenido del negocio que ha sido autorizado. Una vez realizado este control el registrador emitirá una calificación positiva, esto es, que se procede a la inscripción o una calificación negativa, que puede ser en dos sentidos: con defectos subsanables o insubsanables.
Como refleja el artículo 18 de la Ley Hipotecaria establece que «Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro».
Nos ocuparemos de las calificaciones negativas subsanables. Lo primero que realiza el Registro de la Propiedad al calificar negativamente es notificar al notario autorizante y al presentante, y, en su caso, a la autoridad judicial o al funcionario que lo haya expedido, de conformidad con lo previsto en la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas. Actualmente con el COVID, se ha multiplicado la notificación telemática a los interesados, lo que conlleva que el plazo para subsanar los defectos de la escrituras empieza a contar desde que se expide la calificación sin esperar a la conformidad de los interesados que han recibido la notificación, ya que al aceptar en el documento notarial el procedimiento telemático se da como notificado al enviarlo telemáticamente a los interesados.
Lo segundo que se debe revisar en las calificaciones negativas es que el registrador indique la prórroga del asiento por un plazo de 60 días a contar desde la última notificación, como hemos comentado la notificación puede ser telemática pero también a través del fax, esta última opción está en desuso actualmente, y más con el teletrabajo instaurado por la situación de la pandemia de hoy en día, también la comunicación al interesado de su derecho a recurrir la decisión del registrador.
La calificación negativa y la interposición del recurso conllevan la prórroga del plazo de vigencia del asiento de presentación y la prórroga de los efectos de cierre y prioridad registral, durante el cual se pueden subsanar los defectos. En caso de que no se pueda subsanar el defecto en los sesentas días, se renovará el asiento presentando de nuevo la escritura en el Registro de la Propiedad prorrogándose por el mismo plazo anterior. Por ejemplo en el caso de que no se haya llegado a inscribir una compraventa, la no subsanación impide la inscripción en el registro del comprador como titular del bien adquirido lo que impediría la venta del bien a un tercero.
DGRN, de 29 de noviembre de 2017
La duración de la prórroga y el plazo para interponer el recurso gubernativo empezará a contar, en el caso de que se vuelva a presentar el título calificado durante la vigencia del asiento de presentación sin haber subsanado los defectos en los términos resultantes de la nota de calificación, desde la notificación de esta.
Si está vigente el asiento de presentación, el interesado o el Notario autorizante del título, y, en su caso, la autoridad judicial o el funcionario que lo hubiera expedido, podrán solicitar en el plazo de sesenta días, que se practique la anotación preventiva prevista en el art. 42.9 LH.
Ejemplo real de calificación negativa:
“Contra esta calificación cabe recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un mes a contar desde la fecha de la notificación, sin perjuicio de cualquier otro con que se considere asistido, conforme a los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria, e igualmente podrá solicitarse otra calificación con arreglo al cuadro de sustituciones legalmente aprobado en el plazo de 15 días en los términos que establece el artículo 19 bis de la misma Ley. Comunicada esta calificación al Notario y a los interesados, quedando PRORROGADO este asiento por el plazo de 60 días hábiles a partir de la notificación de conformidad con el artículo 323 de la Ley Hipotecaria”
Por último se debe realizar la subsanación del defecto, que puede ser por múltiples causas, por error material del notario por ejemplo, en tal caso desde la notaría se realizará una diligencia o escritura de subsanación que se presentará en el Registro con la escritura para que el registrador vuelva a revisar y proceder a la inscripción.
En próximos artículos seguiremos conociendo los diferentes tipos de defectos, como solucionarlos y como defenderte de una calificación negativa del registrador de la propiedad. En cualquier caso, si necesitas asesoramiento o tienes alguna duda, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de info@zaqueo.com.
María Iglesias
Zaqueo Inversiones 